Kiracıya adil enerji faturası nasıl hazırlanır?

Adil fatura iki parçadan oluşur

Çok kiracılı bir binada enerji faturası binaya gelir; kiracıya düşen pay ise iki parçadan oluşur:

1. Kiracının kendi tüketimi: kiracının alanını besleyen hatlardaki tüketim.
2. Ortak alan payı: lobi, koridor ve otopark aydınlatması, asansörler, merkezi ısıtma ve soğutma, pompalar gibi tek bir kiracıya ait olmayan sistemlerin tüketiminden kiracıya düşen pay.

Kiracı en çok, bu iki parçadan hangisinin neden arttığını göremediğinde itiraz eder.

1. Kiracının kendi tüketimini ölçün

Kiracının tüketimi en güvenilir biçimde kendi hattına takılan bir alt sayaçla ölçülür. Alt sayaç yoksa tüketim alan ya da kurulu güç gibi bir ölçüyle tahmin edilir; bu tahmin kiracının gerçek kullanımını yansıtmaz.

Kontrol edin:

• Her kiracı alanı ayrı ölçülüyor mu? Bir sayaç birden fazla kiracıyı besliyorsa bu açıkça kayıtlı mı?
• Sayaç okumaları düzenli geliyor mu? Eksik okuma olan dönemler belli mi?

2. Ortak alan tüketimini bulun

Ortak alan sayaçları. Ortak alanları besleyen panolar ayrı ölçülür ve tüketim doğrudan okunur.

Fark yöntemi. Ana sayaç tüketiminden kiracı alt sayaçlarının toplamı çıkarılır; kalan ortak alan sayılır. Kurulumu kolaydır, ama ölçülmeyen her tüketim ve dağıtım kayıpları da ortak alana yazılır. Bir kiracı sayacında veri eksikse ortak alan olduğundan büyük görünür.

Paylaştırmadan önce veri kalitesini kontrol edin: eksik okuma, çevrimdışı ya da değiştirilmiş sayaç hesabı doğrudan etkiler.

3. Paylaştırma anahtarını seçin

Paylaştırma anahtarı, ortak alan tüketiminin kiracılara hangi ölçüye göre dağıtılacağını belirler.

Anahtar	Nasıl hesaplanır	Ne zaman uygun	Dikkat
Alana göre	Kiracının alanı / toplam kiralanabilir alan	Kullanım yoğunluğu benzer kiracılar	Yoğun kullanan kiracıyı ayırmaz
Tüketime göre	Kiracının ölçülen tüketimi / toplam kiracı tüketimi	Alt sayaçları güvenilir binalar	Eksik veri hesabı bozar
Eşit pay	Toplam / kiracı sayısı	Az sayıda, benzer kiracı	Büyük ve küçük kiracıyı ayırmaz
Karma	Sabit kısım alana, değişken kısım tüketime göre	Farklı büyüklükte ve kullanımda kiracılar	Kuralın açıkça yazılması gerekir
Hizmete göre	Bir sistemin tüketimi yalnız onu kullananlara	Otopark ya da belirli katlara hizmet veren asansör	Hangi sistemin kimi beslediği bilinmeli

Örnek hesap

Bir ayda ortak alan tüketimi 10.000 kWh olsun. Binanın kiralanabilir alanı 2.000 m², A kiracısının alanı 400 m². Alana göre paylaştırmada A kiracısının ortak alan payı 10.000 × 400 / 2.000 = 2.000 kWh olur. A kiracısının alt sayacı aynı ay 3.500 kWh okuduysa faturalanacak toplam tüketim 5.500 kWh’tır. Bu rakamlar yalnızca yöntemi göstermek içindir.

Kural nerede yazmalı?

Paylaştırma kuralının kira sözleşmesinde ya da bina yönetimiyle yapılan yazılı bir anlaşmada açıkça yer alması itirazları azaltır. Kural şunları içermeli: kiracı tüketiminin nasıl ölçüleceği, ortak alanın nasıl bulunacağı, hangi anahtarın kullanılacağı, boş alanların payının kime yazılacağı ve eksik veri olduğunda ne yapılacağı.

Alışveriş merkezlerinde anahtar yönetmelikte belirlidir. Alışveriş Merkezleri Hakkında Yönetmelik’e göre ortak alanların elektrik, su ve doğalgaz giderleri ortak gider sayılır. Ortak giderler perakende işletmelerin satış alanının AVM satış alanına oranı ölçüsünde paylaştırılır ve kiraya verilmemiş iş yerlerinin payını malik karşılar (madde 11). AVM yönetimi yılda bir ortak gelir ve gider raporu hazırlar; raporda ortak gider sayaçlarını numaralarıyla gösteren bir sayaç düzen krokisi de bulunur ve paylaşım işlemleri bağımsız denetim kuruluşunca denetlenir. Yukarıdaki tablodaki diğer anahtarlar AVM dışındaki binalar içindir. Bu yazı hukuki danışmanlık değildir; sözleşmeniz için bir hukukçuya danışın.

İtirazları azaltmak için

• Yöntemi her ay aynı biçimde uygulayın; değişiklikleri önceden bildirin.
• Her kiracıya hesabın dayanağını gösterin: kendi sayaç tüketimi, ortak alan toplamı, kullanılan anahtar ve kendi payı.
• Eksik veri olan dönemleri işaretleyin; tahmin kullandıysanız bunu belirtin.
• Kiracının yalnız kendi verisini görmesini sağlayın.